Eskişehir emlak piyasasında sular durulmuyor. Eskişehir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Gazi Çelik, kentin kronikleşen arsa sorununa ve konuta erişim zorluğuna dikkat çeken zehir zemberek bir açıklama yayımladı. Çelik, imarlı arsa üretilemediği için şehrin büyümesinin durduğunu ve yerel müteahhitlerin sermayelerini Antalya, İstanbul ve İzmir gibi illere kaydırdığını belirtti. Satılık konut sayısının on binleri bulmasına rağmen yüksek kredi faizleri ve kat karşılığı oranlarındaki adaletsizlik nedeniyle piyasanın “durma noktasına” geldiğini vurgulayan Çelik, belediyelere ve karar vericilere “yeni imar alanları açın” çağrısında bulundu.
Arsa Üretimi Durdu, Şehir Genişleyemiyor
Gazi Çelik’in açıklamasındaki en kritik başlık, Eskişehir’deki imarlı arsa kıtlığı oldu. Müteahhitlerin inşaat yapabileceği büyük ölçekli ve ada bazlı alanların bulunmadığını belirten Çelik, “Şehrin büyümesini istiyoruz ancak büyüme gerçekleşmiyor. Yeni merkezi alanlar açılmadığı sürece piyasa kilitli kalmaya devam edecek” dedi. Arsa bulunamaması, sadece yeni konut üretimini engellemekle kalmıyor, aynı zamanda mevcut kısıtlı arsaların fiyatlarının “makul olmayan” seviyelere fırlamasına neden oluyor.
Bu durumun en somut ve tehlikeli sonucu ise yerel sermaye göçü olarak karşımıza çıkıyor. Çelik, Eskişehirli büyük inşaat firmalarının kenti terk ederek Antalya, İstanbul, İzmir ve deprem bölgelerindeki fırsatlara yöneldiğini ifade etti. Bu kaçış, Eskişehir ekonomisi için istihdam ve katma değer kaybı anlamına geliyor.
%50 Kat Karşılığı ve Yüksek Maliyet Çıkmazı
Sektörü durma noktasına getiren bir diğer etken ise arsa sahiplerinin talepleri. Çelik, en kenar semtlerde bile arsa sahiplerinin yüzde 50 pay talep ettiğini hatırlatarak; “4 daire yapılacak bir arsada 2 daireyi arsa sahibi istediğinde, artan inşaat maliyetleri altında müteahhit için bu iş cazip olmaktan çıkıyor” dedi.
Üretim maliyetlerinin zirve yaptığı, nakit akışının zayıfladığı ve satışların yavaşladığı bir iklimde, %50 gibi yüksek oranlar inşaat faaliyetlerini tamamen kilitliyor. Müteahhit kar marjı erirken, bu durum doğrudan yeni binaların “lüks segmentte” ve yüksek fiyattan satışa çıkmasına, dolayısıyla alt ve orta gelir grubunun konut hayalinden uzaklaşmasına yol açıyor.
Konuta Erişimde “Kredi Faizi” Engeli
Piyasada 10 binden fazla satılık birim bulunmasına rağmen vatandaşın neden ev alamadığı sorusuna Çelik, matematiksel bir gerçekle yanıt verdi: Kredi faizleri. Eskişehir’de oturulabilecek ortalama bir evin fiyatının 5 milyon liradan başladığını belirten Çelik, konut kredisindeki geri ödeme yükünün halkın taşıyamayacağı bir boyuta ulaştığını vurguladı.
“Vatandaşın elinde 1 milyon lirası olsa ve 3-4 milyon lira kredi çekmek zorunda kalsa, geri ödeme yükü asgari ücretin ve hatta beyaz yakalı gelirinin çok üzerine çıkıyor” diyen Çelik, finansal bariyerler nedeniyle piyasada durağan bir seyir izlendiğini ifade etti.
Kentsel Dönüşümde Teknik Mağduriyetler
Belediyelerin yerinde dönüşüm yaklaşımını desteklediklerini ancak mevcut uygulamanın “mağduriyet” ürettiğini belirten Çelik, imar yönetmeliğindeki kat sınırlamalarına dikkat çekti. Caddelerde 5 katlı binanın yerine yine 5 kat izni verilmesinin müteahhit için ekonomik bir değer yaratmadığını söyleyen Çelik, arsanın fiziki değişimine dair şu önemli uyarıyı yaptı:
“Bitişik nizam bir yapı ayrık nizama döndüğünde arsa kullanım alanı küçülüyor. Bu durumda ne ev sahibi ne de müteahhit memnun kalıyor. Vatandaş metrekare kaybediyor, müteahhit ise maliyeti karşılayacak daire sayısına ulaşamıyor.” Arsa sahiplerinin uzlaşmaz tutumları ve imar kısıtları birleştiğinde, deprem riski altındaki binaların dönüşümü Eskişehir’de istenen hızda ilerleyemiyor.